企業(yè)必須重視業(yè)務(wù)過(guò)程中的合同管控，因?yàn)楹贤诳刂贫愂粘杀旧暇哂蟹浅Ｖ匾饬x。特別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及到的業(yè)務(wù)流程和環(huán)節(jié)非常多，從土地的招拍掛，到項(xiàng)目的可行性研究和定位，到產(chǎn)品的市場(chǎng)調(diào)研和分析，到土地的開(kāi)發(fā)和工程建設(shè)，到商品房的銷售及交付，再到物業(yè)管理，涉及到的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程8個(gè)階段，在這8個(gè)階段涉及12種稅收合計(jì)659個(gè)環(huán)節(jié)。

　·一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人必須對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)足夠的熏染浸泡，浸潤(rùn)其中，洞悉行業(yè)變化，熟練掌握和運(yùn)用涉稅政策，才能夠駕馭各個(gè)環(huán)節(jié)，本次課程結(jié)合“營(yíng)改增”最新政策，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)和流程，推出本期課程。

　·我們知道，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流程和環(huán)節(jié)多，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，涉及交易金額大，對(duì)于專業(yè)要求和細(xì)節(jié)考量異常嚴(yán)格。凡是要控制和降低稅收成本，必須正確簽訂合同。我們知道企業(yè)的稅收不是財(cái)務(wù)部做賬做出來(lái)的，而是企業(yè)業(yè)務(wù)部門(mén)在做業(yè)務(wù)時(shí)做出來(lái)的；特別是在目前營(yíng)改增大背景情況下，我們務(wù)必必須審慎對(duì)待合同的簽訂，合同、業(yè)務(wù)流程與稅收的關(guān)系是：合同決定業(yè)務(wù)流程，業(yè)務(wù)流程決定稅收，合同在降低企業(yè)稅收成本中起關(guān)鍵和根本性作用。在合同執(zhí)行過(guò)程中，在營(yíng)改增的大背景下，“三證統(tǒng)一”和“三流統(tǒng)一”“三價(jià)統(tǒng)一”同時(shí)又是異常重要，既能夠規(guī)范企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)降低企業(yè)涉訴風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)能夠?qū)τ诙愂者M(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，至少達(dá)到不交冤枉稅，甚至節(jié)稅目的。

營(yíng)改增大勢(shì)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合同管控及財(cái)稅處理（第19期）

會(huì)計(jì)處理、實(shí)用技巧，早一天學(xué)習(xí)，早一天應(yīng)用，換工作升職位不在話下！

【課程形式】

網(wǎng)絡(luò)直播

【上課時(shí)間】

本期課程為周末班，利用周末的時(shí)間學(xué)習(xí)，不耽誤工作快速提升技能，累計(jì)12課時(shí)。

10月29日　周日　09:30～12:00　14:00～17:30

11月05日　周日　09:30～12:00　14:00～17:30

【報(bào)名收費(fèi)】980元

【課程附贈(zèng)】

1.合同和成本臺(tái)賬模板

2.款+項(xiàng)+申請(qǐng)支+付+審+批+表

3.銷售合同臺(tái)帳模板

4.土地增值稅稅前扣除憑證（帶公式）

5.配套課程電子資料

學(xué)員問(wèn)題舉例

學(xué)員提問(wèn)：勘查設(shè)計(jì)發(fā)票可以是建安發(fā)票嗎？

老師解疑：不可以是"建筑安裝發(fā)票"，勘察設(shè)計(jì)屬于"營(yíng)改增"范圍，應(yīng)該提供"增值稅普通發(fā)票"

學(xué)員提問(wèn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款的逾期利息如何處理？

老師解疑：逾期貸款利息屬于違約金性質(zhì)，應(yīng)該計(jì)入"營(yíng)業(yè)外支出"，不可以在土地增值稅稅前扣除，可以在"企業(yè)所得稅"稅前扣除。

學(xué)員提問(wèn)：賬面掛的以股東為明細(xì)賬戶的其他應(yīng)付款的借方余額，存在他的個(gè)人所得稅風(fēng)險(xiǎn)嗎？

老師解疑：存在個(gè)人所得稅風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該在年末清賬否則會(huì)面臨視同"分紅"即20%的個(gè)人所得稅風(fēng)險(xiǎn)。

學(xué)員提問(wèn)：售樓處購(gòu)買的家具算固定資產(chǎn)還是算營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)呢？

老師解疑：應(yīng)該計(jì)入"固定資產(chǎn)"計(jì)提折舊計(jì)入"銷售費(fèi)用"

學(xué)員提問(wèn)：銷售代理傭金必須像建筑業(yè)那樣在服務(wù)地開(kāi)票嗎？

老師解疑：銷售代理合同涉及到的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)超過(guò)180天，稅法上要求在服務(wù)所在地開(kāi)具。這個(gè)需要和你所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通。

 

學(xué)員提問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)銷售代理服務(wù)屬于"營(yíng)改增"嗎？

老師解疑：截止至2016年2月2日，銷售代理屬于"營(yíng)業(yè)稅"范疇，沒(méi)有"營(yíng)改增"。

學(xué)員提問(wèn)：結(jié)轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入時(shí)需要明確到商鋪或住宅的收入嗎？

老師解疑：收入的結(jié)轉(zhuǎn)是否明確到商鋪或住宅，需要看你的賬面是如何核算的？按照增值稅清算的要求，分產(chǎn)品進(jìn)行清算時(shí)法定條件。因此需要分開(kāi)核算，如果沒(méi)有分開(kāi)核算，將面臨土地增值稅清算壓力。

學(xué)員提問(wèn)：合同簽訂的是長(zhǎng)期，且只簽訂了每月的合同金額，如何確定印花稅額呢？（合同沒(méi)有簽訂總金額）

老師解疑：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干具體問(wèn)題的規(guī)定》（國(guó)稅地字【1988】第25號(hào)），有些合同在簽訂時(shí)無(wú)法確定計(jì)稅金額，可在簽訂時(shí)先按定額5元貼花，以后結(jié)算時(shí)再按實(shí)際金額計(jì)稅，補(bǔ)貼印花。

 

營(yíng)改增大勢(shì)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合同管控及財(cái)稅處理

第一篇　“營(yíng)改增”政策解讀及其對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響和應(yīng)對(duì)

政策解讀及應(yīng)對(duì)措施（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）

　一、銷售服務(wù)之不動(dòng)產(chǎn)銷售服務(wù)

　二、房地產(chǎn)企業(yè)適用稅率與征收率

　三、房地產(chǎn)企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)銷售稅目注釋

　四、銷售額的確定

　五、新項(xiàng)目和老項(xiàng)目及其涉稅事項(xiàng)的處理

　六、預(yù)繳稅款及時(shí)間的確定

　七、一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)征方法

　八、進(jìn)項(xiàng)稅額的確定

　九、一般納稅人取得老項(xiàng)目

　　1.新新老項(xiàng)目的劃分標(biāo)準(zhǔn)

　　2.新老項(xiàng)目的增值稅計(jì)稅方法的選擇及涉稅處理

　十、房地產(chǎn)企業(yè)的合同簽訂需要注意的細(xì)節(jié)要點(diǎn)

　　1.營(yíng)改增后業(yè)務(wù)流程和合同簽訂模式梳理

　　2.增值稅的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣機(jī)制對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅影響

　十一、“營(yíng)改增”后，以房抵頂工程款協(xié)議的簽訂及涉稅事項(xiàng)處理

　十二、供應(yīng)商身份選擇非常重要，如果恰當(dāng)選擇供應(yīng)商的身份進(jìn)行稅務(wù)籌劃？

　十三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的增值稅的計(jì)算及取決因素分析，從要素入手進(jìn)行涉稅管控。

　

第二篇　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)的合同涉稅處理及賬務(wù)處理

　一、公司成立的股東之間的《投資協(xié)議》及《公司章程》細(xì)節(jié)要點(diǎn)

　二、簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》細(xì)節(jié)要點(diǎn)和相關(guān)財(cái)稅處理

　　1.土地出讓金的憑證

　　2.土地閑置費(fèi)的財(cái)稅處理

　　3.因?yàn)檠悠谥Ц锻恋爻鲎尳鸪袚?dān)土地出讓金的財(cái)政利息

　　4.土地出讓金的返還財(cái)稅處理；

　　5.土地出讓金的滯納金的財(cái)稅處理

　　6.不同簽約方式下的城鎮(zhèn)土地使用稅的處理

　　7.城市建設(shè)配套費(fèi)的財(cái)稅處理

　　8.契稅的計(jì)算依據(jù)和會(huì)計(jì)處理

　　9.《土地出讓合同》的印花稅財(cái)稅處理（是否繳納，如果繳納是管理費(fèi)用還是還是資本化計(jì)入土地成本？在土地增值稅清算時(shí)候能否稅前扣除？）　

　三、簽訂《規(guī)劃設(shè)計(jì)方案合同》細(xì)節(jié)要點(diǎn)和相關(guān)財(cái)稅處理；　

　四、簽訂 《建設(shè)工程監(jiān)理合同》細(xì)節(jié)要點(diǎn)和相關(guān)財(cái)稅處理　

　五、簽訂《模型制作合同》細(xì)節(jié)要點(diǎn)和相關(guān)財(cái)稅處理 　

　六、簽訂《勘察設(shè)計(jì)合同》細(xì)節(jié)要點(diǎn)和相關(guān)財(cái)稅處理　

　七、簽訂《施工圖設(shè)計(jì)合同》細(xì)節(jié)要點(diǎn)和相關(guān)財(cái)稅處理　

　八、簽訂總承包《施工合同》細(xì)節(jié)要點(diǎn)和相關(guān)財(cái)稅處理 　

　　1.招投標(biāo)文件的細(xì)節(jié)擬定 　　

　　2.合同文本的擬定

　　　(1)兩種價(jià)款確定方式：固定總價(jià)，固定單價(jià)；二者的差異性分析；增值稅稅制下的工程造價(jià)規(guī)則（住房城鄉(xiāng)建設(shè)部模式；遼寧模式，四川模式）；

　　　(2)付款節(jié)點(diǎn)的擬定

　　　(3)設(shè)計(jì)變更的相關(guān)確定方式

　　　(4)竣工決算的相關(guān)約定；

　　　(5)竣工決算審計(jì)費(fèi)承擔(dān)方式的確定

　　　(6)質(zhì)保金支付方式的確定；違約及違約責(zé)任條款的設(shè)定　　

　　3.總承包合同發(fā)票條款的約定

　　4.“甲供材”和“超供材”在營(yíng)改增后的財(cái)稅處理

　　5.總包管理費(fèi)/總包配合費(fèi)營(yíng)改增后的財(cái)稅處理

　　6.水電費(fèi)的營(yíng)改增后的財(cái)稅處理

　　7.提前竣工獎(jiǎng)的營(yíng)改增后的財(cái)稅處理

　　8.營(yíng)改增后涉及到總承包合同的印花稅處理

　　9.營(yíng)改增后質(zhì)保金條款約定及對(duì)甲乙雙方的財(cái)稅影響

　　10.合同臺(tái)賬的建立（包括變更、工作聯(lián)系函等）

　　11.總承包施工合同項(xiàng)下的鋼結(jié)構(gòu)工程/門(mén)窗工程在營(yíng)改增后的合同簽訂及財(cái)稅處理

　　12.營(yíng)改增后建筑企業(yè)收取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違約金、提前竣工獎(jiǎng)、賠償金的財(cái)稅處理和發(fā)票開(kāi)具技巧

　　13.營(yíng)改增前已經(jīng)完成的工程結(jié)算未收的工程款于營(yíng)改增后收到工程款的發(fā)票開(kāi)具技巧

　　14.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以房抵頂工程款的財(cái)稅處理及合同細(xì)節(jié)擬定

　　15.最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》(法釋[2004]14號(hào)針對(duì)“黑合同”承攬工程 “白合同”結(jié)算價(jià)款的法律分析；

　九、簽訂《建設(shè)工程監(jiān)理合同》的細(xì)節(jié)要點(diǎn)和財(cái)稅處理 　

　十、簽訂《廣告合同》細(xì)節(jié)要點(diǎn)和相關(guān)財(cái)稅處理

　十一、簽訂《商品房買賣合同》前后相關(guān)工作要點(diǎn)及財(cái)稅處理

　　1.誠(chéng)意金的財(cái)稅處理

　　2.《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》的擬定及定金的財(cái)稅處理

　　3.《商品房買賣合同成交確認(rèn)書(shū)》的細(xì)節(jié)擬定

　　4.首付款的財(cái)稅處理

　　5.首付款分期的財(cái)稅處理

　　6.按揭貸款（商業(yè)貸款/公積金貸款）的財(cái)稅處理　

　　7.實(shí)測(cè)面積和預(yù)測(cè)面積差異形成房款的多退少補(bǔ)的法律規(guī)定及相關(guān)財(cái)稅處理

　　8.延期交房產(chǎn)生的違約金的財(cái)稅處理

　　9.購(gòu)房者未按期支付房款產(chǎn)生違約金的財(cái)稅處理

　　10.開(kāi)發(fā)商延期辦理產(chǎn)證交付手續(xù)的違約金的財(cái)稅處理

　　11.購(gòu)房者按揭貸款斷供產(chǎn)生的法律后果及財(cái)稅處理

　　12.購(gòu)房者換/退房的相關(guān)手續(xù)的擬定及財(cái)稅處理

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