在新政頻出的房地產市場，各種與“新政”相關的法律糾紛不斷涌現(xiàn)。在審理此類案件時，北京高院始終把握的原則是避免讓司法裁判成為當事人違反誠信、謀取不當利益的工具。

北京市為加強和改善房地產市場調控，解決城鎮(zhèn)居民住房問題，逐步發(fā)布了在本市購買住房的資格限制、限購套數(shù)、房貸期限、首付比例、首套房認定標準等相應規(guī)定，前述政策下文簡稱為“新政”。筆者現(xiàn)主要針對北京市房屋買賣過程中巧遇“新政”，引起的合同糾紛案件相關法律適用問題進行匯總和分析。

首先通過中國法院網發(fā)布的案例了解此類糾紛的特點。2016年9月30日，北京市住建委等部門出臺實施了新的購房調控政策，原告張先生和被告李女士簽訂房屋買賣合同后，在合同履行過程中巧遇此“新政”，導致原告購房首付款比例需上調至50％，無法按期獲得相應貸款，其資金缺口達到90多萬元，無法繼續(xù)履行合同，原告無奈只能解除合同，并要求被告李女士退還10萬元購房定金。法院認為，鑒于原告張先生本次購房需通過貸款方式支付部分購房款，而北京市9月30日出臺實施的“新政”，導致已擁有一套住房的張先生本次購房的首付款比例不得低于50％，直接導致其需另行自籌90余萬元購房款，給原告的履約能力造成了重大影響，同時，被告也沒有充分證據證明原告具備履約能力。在此種情況下，符合雙方房屋買賣合同中約定的有關因新政導致合同無法履行而雙方互不承擔違約責任的約定。因此，北京市海淀區(qū)人民法院東升人民法庭支持了原告的全部訴訟請求。

筆者所代理的當事人一方也遇到類似問題，北京市住建委2017年3月26日發(fā)布《關于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》的限購政策，其中第五條第2項規(guī)定：“在申請購買之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會保險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅。”我方當事人為現(xiàn)役軍人，因無在京繳納社會保險記錄和繳納個人所得稅記錄，致使合同無法繼續(xù)履行。這一情形發(fā)生在雙方簽約后的合同履行過程中，屬于雙方簽約后客觀情況發(fā)生重大變化，合同目的已無法實現(xiàn)。諸如此類的案例不在少數(shù)，巧遇“新政”引發(fā)的合同糾紛在北京市頻頻發(fā)生，為此，筆者根據北京市高級人民法院關于此類案件法律適用問題的處理意見進行梳理、總結，以供讀者參考。

“新政”不等于不可抗力

國家對于房地產市場的宏觀調控絕非是一個令所有市場主體猝不及防的過程，而是一個逐步加強和完善的長期發(fā)展過程。房屋買賣合同作為一種標的額較大、與買賣雙方切身利益高度相關的合同，當事人在簽訂合同時應對合同簽訂后可能會出現(xiàn)的房地產市場風險及各種履行障礙有一定的預判。故，“新政”在司法實踐中不被認定為《合同法》第一百一十七條規(guī)定的不可抗力。

因“新政”解除合同

“新政”屬于公共政策，會對許多房屋買賣合同能否繼續(xù)履行造成重大影響。若合同訂立后由于“新政”的出臺實施致使買受人無法辦理房屋過戶登記的，屬于因不可歸責于雙方當事人的原因導致合同目的無法實現(xiàn)，除合同另有約定外，當事人可要求解除合同，出賣人此時應當將收受的購房款或定金返還給買受人。一般情況下，當事人一方不可要求另一方承擔違約責任或適用定金罰則，但經審查合同解除確實導致當事人間利益失衡，損失方要求對方補償合理損失的，法院會酌情予以支持。

對于房屋買賣合同依約定本能夠實際履行，但因一方當事人的原因導致合同延遲履行，在此期間又巧遇“新政”致使合同無法繼續(xù)履行的，守約方可要求解除合同，并要求另一方承擔賠償損失等違約責任。需要注意，房屋買賣合同未明確約定出賣人代為辦證，出賣人仍負有為買受人辦理房屋過戶登記的義務，即出賣人應當在合同約定或法定辦證期限屆滿的三十日前，完成房屋初始登記并將協(xié)助辦證所需的必要證明材料備齊提交房屋登記機關，且依合同約定或其他合理方式告知買受人可以自行申請房屋過戶登記。出賣人未履行上述義務，需承擔逾期辦證的違約責任。

合同是否辦理網簽

對已經在相應的房屋管理部門辦理網簽的合同的房屋買受人，可要求出賣人繼續(xù)履行合同，辦理房屋過戶登記。

經審查雙方雖未辦理網簽，但買受人具備購房條件的，出賣人應為買受人辦理房屋過戶登記；不具備資格的，買受人可要求解除買賣合同。買受人對其具備購房資格負有舉證責任，應當根據北京市相關規(guī)定的要求，提交證據材料。買受人無正當理由拒絕提供證據材料以致法院無法審查核實的，其要求辦理房屋過戶登記的訴求將不會得到支持。需注意的是，出賣人對買受人的權利主張表示認可，也不免除買受人的舉證責任。

合同存在欺詐

“新政”實施后，因一方當事人故意隱瞞或虛構相關事實，導致訂立的合同違反“新政”而無法繼續(xù)履行，另一方當事人可請求解除或撤銷合同，并要求對方當事人賠償其所受的損失。

明知合同違反“新政”

當事人雙方在訂立合同時明知或應當知道該合同不符合當時的“新政”，一方當事人仍要求繼續(xù)履行，該訴求不會得到法院支持。

規(guī)避“新政”的借名合同

因政策的限制，當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人以其系實際買受人為由，要求確認房屋歸其所有或辦理房屋過戶登記的，無法得到法院支持。若借名人因自身條件變化或政策發(fā)生調整等原因符合“新政”，可要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續(xù)。

以上列舉不能涵蓋所有購房巧遇“新政”的處理規(guī)范，但基本原則和導向是明確的，即通過司法裁判保障國家房地產調控政策的有效落實，增強當事人的誠信意識和市場風險意識，依法維護健康有序的房地產交易秩序，避免讓司法裁判成為當事人違反誠信、謀取不當利益的途徑。北京市高級人民法院會根據新問題、新情況，適時出臺新的通知、紀要等，這需要我們時刻關注，把握此類案件的審判要點及處理思路，幫助當事人爭取合法利益的最大化。