商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入細(xì)分時(shí)代 投資者熱炒寫字樓

一股寫字樓投資熱的大潮席卷。
　　在商鋪熱銷之后，寫字樓又在房地產(chǎn)領(lǐng)域掀起了新一輪投資高潮。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測，北京、上海、深圳、廣州等一線城市寫字樓市場已供不應(yīng)求。
　　數(shù)據(jù)顯示，*季度，一線城市寫字樓的年租金增長率超過１０％，售價(jià)環(huán)比上漲超５％，這正是投資者看好寫字樓的原因。ＳＯＨＯ*董事長潘石屹表示，“僅從租金回報(bào)率這個指標(biāo)來看，如果公寓和住宅是３％的話，商業(yè)地產(chǎn)至少是６％，基本上是翻一番。”而作為商業(yè)地產(chǎn)主力的寫字樓，其投資回報(bào)率更是高達(dá)６％—８％。
　　寫字樓熱潮的大背景是房地產(chǎn)調(diào)控日趨嚴(yán)厲，資金逐漸從住宅流向商業(yè)地產(chǎn)。而其背后隱藏的是商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)一步細(xì)分的發(fā)展方向。
　　廣東商流通經(jīng)濟(jì)研究所所長王先慶在接受記者采訪時(shí)表示，“商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到一定階段，必然跨入細(xì)分時(shí)代，誰更早地?fù)屨枷葯C(jī)，誰就在競爭中占據(jù)有利地位。”
　　投資者熱炒寫字樓
　　今年以來，寫字樓受到投資者的追捧，呈現(xiàn)出“量價(jià)”齊升的局面。
　　據(jù)報(bào)告顯示，一季度，北京、上海、廣州三地的甲級寫字樓的租金環(huán)比漲幅均在５％左右，與去年*季度比較，年租金增長率均超過１０％，租金分別達(dá)到每月每平方米２７３．５元、２９７．７元和１２８．５元。
　　北京甲級寫字樓的租金漲幅表現(xiàn)更為突出，一季度北京甲級寫字樓的整體平均租金已超過２００８年金融危機(jī)前的*值。整體空置率環(huán)比下降１．５個百分點(diǎn)至１０．９％。
　　不僅是租金，寫字樓的銷售價(jià)格也在大幅攀升。北京、廣州甲級寫字樓的平均售價(jià)環(huán)比漲幅均超過５％，均價(jià)分別達(dá)２５３２１元／平方米和１７３８４元／平方米，上海甲級寫字樓的平均售價(jià)環(huán)比漲幅也達(dá)到了３．９％。
　?。丛孪卵鞯铝盒邪l(fā)布了一季度寫字樓市場監(jiān)測報(bào)告，深圳甲級寫字樓市場延續(xù)了去年的上升態(tài)勢，甲級寫字樓售價(jià)和租金較上季度分別上漲了４．８９％和６．９１％。
　　一線城市寫字樓的火爆，也帶動了二三線城市寫字樓的熱銷。
　　據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年１—４月份，貴陽中心區(qū)共銷售寫字樓３４１套，同比增加１４７％。
　　租金和售價(jià)的上漲，使越來越多的投資者開始關(guān)注寫字樓這一投資領(lǐng)域。
　　在廣州等地出現(xiàn)了炒寫字樓的現(xiàn)象，由于住宅“限購”，出于對貨幣貶值及物價(jià)上漲的焦慮，手中有一筆閑錢但已無購房名額的投資客，將目光轉(zhuǎn)向受限制較少的商業(yè)市場，資金實(shí)力雄厚的買家選擇單槍匹馬買商鋪，手握２００萬—５００萬元資金的投資客開始合伙買寫字樓。
　　不僅是廣州，在成都也出現(xiàn)了炒房客轉(zhuǎn)投商鋪寫字樓的現(xiàn)象。成都市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會會員、成都安琪居交易中心分行銷售經(jīng)理方勇表示，成都“限購令”出臺后，對住房投機(jī)需求起到一定的抑制作用，不過，以前炒住宅的一部分人改炒商鋪、炒寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)。
　　業(yè)內(nèi)人士分析，房企和投資者看好寫字樓投資一是回報(bào)率高；二是連番的房地產(chǎn)調(diào)控，多個城市出臺了“限購令”，使住宅市場受到嚴(yán)重影響；三是經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，市場對商用物業(yè)特別是寫字樓的需求大幅攀升。
　　更有分析人士指出，寫字樓未來的價(jià)格仍將上漲。于是，更多的人將目光鎖定在寫字樓投資上。
　　房企加碼商業(yè)地產(chǎn)
　　寫字樓的熱銷，也帶動了寫字樓市場收購項(xiàng)目的增多。
　?。翟拢度眨樱希龋?宣布與上海三聯(lián)物業(yè)發(fā)展有限公司簽訂協(xié)議，以３２億元人民幣的代價(jià)收購上海新世界長寧商業(yè)中心Ａ、Ｂ幢辦公樓及地下室。該項(xiàng)目總建筑面積１４．２２萬平方米，僅辦公面積就達(dá)１０．０２萬平方米。
　　有分析人士指出，潘石屹此番收購，一是完善和鞏固ＳＯＨＯ*在上海的商業(yè)地產(chǎn)布局，另一個重要原因就是看中了該寫字樓項(xiàng)目的前景。
　　至此，潘石屹先后完成了在南京西路、外灘、虹橋交通樞紐、淮海中路、長壽路、四川北路、徐家匯（００２５６１，股吧）等七個黃金商業(yè)區(qū)的布局，累計(jì)收購金額突破１４７億元。
　　因?yàn)榭粗厣虡I(yè)地產(chǎn)而進(jìn)行的并購不止這一起。２０１１年初，陽光新業(yè)以１．１４８０億元收購了上海堅(jiān)峰投資發(fā)展有限公司７２．２％的股權(quán)，從而間接取得成都錦尚置業(yè)有限公司５０．５４％的股權(quán)，看重的同樣是錦尚置業(yè)持有的成都市一環(huán)路東五段的商業(yè)項(xiàng)目。
　　除了并購，一些國內(nèi)的房地產(chǎn)公司也紛紛加碼商業(yè)地產(chǎn)。
　　中海地產(chǎn)在２０１１年年初宣布，中海各分公司已成立相應(yīng)的商業(yè)地產(chǎn)*，定位為在核心城市的核心地段發(fā)展高端物業(yè)。
　　實(shí)際上，２０１０年，在萬科、保利、中糧等紛紛舉旗表示進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，中海地產(chǎn)就已悄無聲息地開始了加大商業(yè)地產(chǎn)投資力度的準(zhǔn)備。中海有意進(jìn)入綜合體項(xiàng)目的開發(fā)，并暫時(shí)為旗下綜合統(tǒng)一體命名為“寰宇城”。中海方面稱，從２０１５年起，全部投資物業(yè)每年將能提供不少于１２億港元的穩(wěn)定租金收入。
　　不僅是國內(nèi)的房企，很多國際投資機(jī)構(gòu)也對寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)情有獨(dú)鐘。
　?。玻埃保蹦昴瓿酰录悠拢粒遥粱鹨裕保保秲|元人民幣接收資本策略持有４年多的上海盛邦國際大廈。盛邦國際大廈為ＡＲＡ基金在上海收購的*個項(xiàng)目，原為寫字樓和商場，地下１層至地上５層部分為商場，６至２９層為辦公用房。
　　據(jù)了解，新加坡ＡＲＡ是由領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金管理公司和私人房地產(chǎn)基金聯(lián)合成立的一家亞洲房地產(chǎn)基金管理公司。此前，該基金相繼在大連、南京等地完成交易，其中南京國際金融中心項(xiàng)目是以１７．５億元從招商地產(chǎn)手中購得。
　　全球房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行提供的數(shù)據(jù)顯示，在去年和今年一季度，辦公樓和商鋪物業(yè)皆引起市場高度關(guān)注。仲量聯(lián)行投資部董事賈梁表示，２０１１年*季度預(yù)計(jì)將有數(shù)宗交易達(dá)成，大多數(shù)成交項(xiàng)目為寫字樓項(xiàng)目，且多數(shù)買家為海外基金。“今年能夠引起投資機(jī)構(gòu)們強(qiáng)烈興趣的，可能仍將是寫字樓及商鋪項(xiàng)目。”
　　實(shí)際上，寫字樓受到追捧的跡象，去年就已開始顯現(xiàn)。２０１０年以來，保險(xiǎn)資金獲得政策許可，可以將總資產(chǎn)１０％的資金用于購買非住宅類不動產(chǎn)。由此，險(xiǎn)資成為商業(yè)地產(chǎn)的大客戶。同年，民間資本大量介入商業(yè)地產(chǎn)投資。
　?。玻埃保澳辏翟鲁?，高和投資就攜大量山西能源資本收購了北京琨莎中心二期項(xiàng)目，成為北京實(shí)行住宅限購政策以來“民間投資商業(yè)地產(chǎn)*單”。
　　表現(xiàn)搶眼的不僅是寫字樓，旅游地產(chǎn)、城市綜合體、養(yǎng)老地產(chǎn)等細(xì)分地產(chǎn)都備受企業(yè)關(guān)注，有預(yù)見性的房地產(chǎn)企業(yè)，已經(jīng)開始在商業(yè)地產(chǎn)實(shí)踐中摸索，逐步尋找到自己的細(xì)分定位。這標(biāo)志著商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了一個細(xì)分的時(shí)代。