武漢中小企業(yè)財(cái)務(wù)制度設(shè)計(jì)培訓(xùn)到恒企教育,萬通地產(chǎn)CFO：告別“野蠻生長(zhǎng)”

　　無論是快速壯大的民營(yíng)企業(yè)走向現(xiàn)代化公司治理體系，還是*經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)從高能耗方式向低碳和可持續(xù)方式轉(zhuǎn)變，告別“野蠻生長(zhǎng)”都是一條必由之路。

　　盡管綠色地產(chǎn)概念提出后一直飽受各界質(zhì)疑，不少人斥其為炒作房?jī)r(jià)的噱頭。今年6月8日，作為房地產(chǎn)行業(yè)綠色地產(chǎn)的引領(lǐng)者，萬通地產(chǎn)全面啟動(dòng)綠色供應(yīng)鏈管理系統(tǒng)。這是萬通地產(chǎn)自2008年提出綠色理念、2009年確立綠色戰(zhàn)略后的又一次跨越式發(fā)展。與此同時(shí)，*萬通地產(chǎn)綠色產(chǎn)品標(biāo)桿項(xiàng)目——萬通生態(tài)城新新家園也于當(dāng)日正式開工。

　　據(jù)了解，全球50%的物質(zhì)原料被用來建造建筑物，全球50%的能量在建筑物的建造過程中被消耗，34%的環(huán)境污染都跟建筑物有關(guān)，建筑垃圾占人類總體垃圾的40%，建筑物的碳排放也占全球碳排放的40%.因此房地產(chǎn)行業(yè)作為節(jié)能減排的重點(diǎn)行業(yè)，落實(shí)節(jié)能減排已經(jīng)到了刻不容緩的地步。

　　“節(jié)能減排是全球房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。房地產(chǎn)開發(fā)商作為產(chǎn)業(yè)鏈的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，可以通過設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工、使用等環(huán)節(jié)，整合上下游資源，嚴(yán)控綠色指標(biāo)，最終實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品綠色低碳。”萬通地產(chǎn)CFO云大俊對(duì)《首席財(cái)務(wù)官》雜志如是說。

　　綠色供應(yīng)鏈

　　綠色供應(yīng)鏈最初由密歇根州立提出，旨在從原材料采購(gòu)期開始，進(jìn)行追蹤和控制，直到產(chǎn)品廢棄物的回收利用都遵循環(huán)保規(guī)定，減少產(chǎn)品在整個(gè)生命周期對(duì)環(huán)境的危害。

　　根據(jù)萬通地產(chǎn)綠色供應(yīng)鏈管理方案，分為設(shè)計(jì)、采購(gòu)、實(shí)施、應(yīng)用四個(gè)部分，通過將供能系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、建筑材料系統(tǒng)等方面將綠色指標(biāo)逐一融入，分解、最終實(shí)現(xiàn)建筑物低碳環(huán)保。

　　以零碳會(huì)所為例，其定義為利用可再生能源發(fā)電、供熱、制冷，實(shí)現(xiàn)消耗化石能源為零的建筑。為實(shí)現(xiàn)零能耗，在設(shè)計(jì)之初，特別將一處屋頂設(shè)計(jì)成朝向南側(cè)27度傾角，便于高效吸收太陽(yáng)能。還分別設(shè)計(jì)10㎡太陽(yáng)能光熱板和250㎡太陽(yáng)能光電板，提供熱水和電力來源。同時(shí)，為獲得足夠的能源補(bǔ)給，還設(shè)置了6組10千瓦的風(fēng)力發(fā)電機(jī)組。不僅如此，還利用深層土壤的恒溫原理，為空調(diào)提供夏季17℃20℃，冬季45℃40℃的循環(huán)水，以保持舒適的室溫。此外，還充分利用自然風(fēng)為室內(nèi)排風(fēng)換氣，降低能耗。

　　在采購(gòu)過程中，萬通地產(chǎn)在投標(biāo)階段設(shè)立了綠色門檻，所有上游材料供應(yīng)商須達(dá)到綠色評(píng)分60分才能進(jìn)入第二輪評(píng)標(biāo)。擁有ISO14000認(rèn)證的供應(yīng)商可以直接進(jìn)入第二輪評(píng)比。當(dāng)供應(yīng)商的綠色評(píng)分都達(dá)標(biāo)，即70分時(shí)，可按合理低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)。如評(píng)分在60？70分之間的供應(yīng)商中標(biāo)，需承諾拿出一定比例的費(fèi)用用作公益事業(yè)。

　　“在采購(gòu)環(huán)節(jié)，我們會(huì)選擇環(huán)保、低碳、可回收利用的原材料。如建造過程中會(huì)采用高強(qiáng)度混凝土和高強(qiáng)建筑鋼材，這樣可以延長(zhǎng)建筑壽命。合理選擇內(nèi)飾面砂漿、面層；確定外立面是否使用涂料、面磚、幕墻等，但前提都是盡量選擇綠色環(huán)保材料，同時(shí)權(quán)衡建筑成本和效益。”云大俊詳細(xì)介紹道。

　　據(jù)萬通提供的資料顯示，對(duì)建筑材料的選擇有一些具體可量化的指標(biāo)，減少材料生產(chǎn)、運(yùn)輸和使用過程產(chǎn)生的能耗和對(duì)環(huán)境的污染。如500km以內(nèi)生產(chǎn)的建筑材料≥70%，以廢棄物為原料生產(chǎn)的建筑材料≥30%，可循環(huán)使用的建筑材料≥10%.

　　在施工管理中，萬通在總部及項(xiàng)目工程部都會(huì)設(shè)專人對(duì)施工環(huán)節(jié)進(jìn)行綠色管理。對(duì)承包商和供應(yīng)商在施工過程中的環(huán)境保護(hù)、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)能、節(jié)材提出要求，并督促執(zhí)行。如對(duì)用于工程的大宗材料、設(shè)備在出廠前進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收，以防止質(zhì)量不合格產(chǎn)品運(yùn)到現(xiàn)場(chǎng)而造成不必要的運(yùn)輸過程能耗；加強(qiáng)對(duì)圖紙的審核，防止因?qū)張D不到位而造成的返工浪費(fèi)；合理組織工程進(jìn)度和工序，減少施工中的二次搬運(yùn)；加強(qiáng)垃圾的分類回收管理。

　　“此外，我們還制定了一些獎(jiǎng)懲管理措施。如承包商、供應(yīng)商在施工過程中，更節(jié)能更環(huán)保，會(huì)給予獎(jiǎng)勵(lì)。如果某些廠商達(dá)不到綠色要求，我們將從工程款中提取5‰，用做綠色公益基金。另外，我們每年凈利潤(rùn)的5‰也會(huì)捐給綠色公益基金，去推動(dòng)綠色健康生活行為。”云大俊覺得萬通此舉非常合理，將綠色價(jià)值觀引入到房地產(chǎn)的行為準(zhǔn)則中。

　　與前三階段的硬技術(shù)、硬系統(tǒng)相比，應(yīng)用環(huán)節(jié)的綠色管理更多體現(xiàn)在軟性物業(yè)服務(wù)，倡導(dǎo)綠色生活方式和環(huán)保理念上。

　　“在后期管理上，我們會(huì)舉行多方面綠色活動(dòng)。如引導(dǎo)業(yè)主使用綠色裝修材料；購(gòu)房贈(zèng)送自行車鼓勵(lì)綠色出行；組織園藝講座、植樹、二手物品交換活動(dòng)；設(shè)置無水洗車等等。我們希望從生活的的點(diǎn)點(diǎn)滴滴，幫助客戶在萬通社區(qū)里踐行低碳節(jié)能減排生活。”一直不喝瓶裝水的云大俊對(duì)此深表贊同。

　　盯緊資金鏈

　　8月25日，萬通地產(chǎn)以2.7億元的交易對(duì)價(jià)將杭州萬通時(shí)尚置業(yè)有限公司51%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給*對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司。

　　此舉被業(yè)界解讀為，在再融資渠道收緊與中報(bào)業(yè)績(jī)大幅下滑的雙重壓力下，萬通地產(chǎn)正放棄商業(yè)物業(yè)的控股權(quán)而加速套現(xiàn)。

　　云大俊表示，出讓股權(quán)只是實(shí)現(xiàn)美國(guó)模式管理的一種方式。在實(shí)現(xiàn)部分土地增值與開發(fā)利潤(rùn)*化后，得到了豐厚的利潤(rùn)。在將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給信托公司后，萬通仍持有49%的股權(quán)。萬通也將繼續(xù)提供相關(guān)的管理，收取品牌管理費(fèi)。實(shí)質(zhì)上就是輸出管理技能，用萬通地產(chǎn)董事長(zhǎng)馮侖的話說就是“吃軟飯掙硬錢”。

　　云大俊強(qiáng)調(diào)，外界認(rèn)為萬通很缺錢，其實(shí)不缺錢。“我們一貫采取較為保守的財(cái)務(wù)策略，資金鏈一直很穩(wěn)健。”今年上半年資產(chǎn)負(fù)債率才66%，銀行帶息負(fù)債不超過30%，現(xiàn)金占總資產(chǎn)的20%.相比眾多資金鏈陷入危機(jī)的房地產(chǎn)商而言，萬通地產(chǎn)上半年的現(xiàn)金流仍然保持為正。

　　8月20日，萬通地產(chǎn)中報(bào)顯示，2010年上半年房地產(chǎn)銷售收入為4.93億元，同比減少17.06%，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率為44.37%，同比減少12.35%.其中歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)僅274萬元，相比去年同期的7357萬元下降96.27%.

　　云大俊很清楚，房地產(chǎn)行業(yè)的周期波動(dòng)性明顯大于其他行業(yè)。目前，萬通地產(chǎn)共有12個(gè)在建項(xiàng)目，其中北京天竺、懷柔、香河三個(gè)項(xiàng)目，天津六個(gè)項(xiàng)目、成都兩個(gè)項(xiàng)目、杭州一個(gè)項(xiàng)目。上半年竣工項(xiàng)目較少，收入均來自北京新城國(guó)際、新新小鎮(zhèn)4號(hào)地、萬通華府等老項(xiàng)目，因此利潤(rùn)表的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入下降很快。據(jù)業(yè)界專業(yè)人士預(yù)測(cè)，萬通地產(chǎn)下半年或可獲得16億元的結(jié)算收入。

　　此外云大俊認(rèn)為，萬通地產(chǎn)的客戶都是中高端客戶，其中有40%的客戶會(huì)重復(fù)購(gòu)買。2010年上半年出臺(tái)了房市調(diào)控政策后，市場(chǎng)的成交量普遍下降。很多投資者對(duì)此都采取觀望的態(tài)度。八月后情況稍有好轉(zhuǎn)，因?yàn)槟壳安粫?huì)再出臺(tái)更嚴(yán)厲的政策。

　　目前，萬通地產(chǎn)采取總部垂直管理的財(cái)務(wù)模式。萬通地產(chǎn)財(cái)務(wù)部包括三個(gè)職能*，資本管理部負(fù)責(zé)跟資本市場(chǎng)對(duì)接；資金管理部負(fù)責(zé)現(xiàn)金流平衡；會(huì)計(jì)與財(cái)務(wù)控制部負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)預(yù)算與核算。同時(shí)每個(gè)*都承擔(dān)相關(guān)分析功能。而這三個(gè)*分別垂直管理每個(gè)項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)系統(tǒng)，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)主管需向總部CFO直接匯報(bào)。按財(cái)務(wù)管理慣例，財(cái)務(wù)部會(huì)定期召開月度會(huì)議和季度會(huì)議，跟進(jìn)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)展?fàn)顩r。

　　一般來講，房地產(chǎn)開發(fā)具有周期較長(zhǎng)、投資金額較高的特點(diǎn)，資金管理能力要求較高。云大俊表示，萬通的項(xiàng)目開發(fā)已經(jīng)形成了一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化流程。首先，只有當(dāng)已開樓盤銷售比例超過60%，才允許開下一期。同時(shí)，銷售的速度也能反映市場(chǎng)的需求。如庫(kù)存很多，卻繼續(xù)生產(chǎn)，資金鏈必然會(huì)斷裂；其次，當(dāng)項(xiàng)目一旦開盤后，要加速資金回籠的速度和力度。畢竟銷售回款是新項(xiàng)目開發(fā)的重要資金來源。

　　此外，萬通地產(chǎn)一直都是多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)進(jìn)行，財(cái)務(wù)部統(tǒng)一進(jìn)行資金管理。資金規(guī)劃部會(huì)定期對(duì)每個(gè)項(xiàng)目做一個(gè)資金平衡表，包括銷售回款、開發(fā)貸款、余額監(jiān)控等信息，方便總部隨時(shí)掌握現(xiàn)金收支情況。作為財(cái)務(wù)監(jiān)督與調(diào)節(jié)的中心，總部可以隨時(shí)調(diào)節(jié)某些項(xiàng)目的多余資金，補(bǔ)給某些資金匱乏的項(xiàng)目。

　　云大俊表示，房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目的前期投入占總工程的10%.拿到開發(fā)貸款中間的周期是半年。因此資金的收支需隨時(shí)掌握。

　　踐行美國(guó)模式

　　2003年以前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)都遵循香港模式，從投資買地、開發(fā)建設(shè)到營(yíng)銷銷售、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)全部由一家開發(fā)商獨(dú)立完成。隨著時(shí)間的推移，這種開發(fā)模式逐漸暴露出各種問題?；诖耍?003年馮侖提出戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，開始從香港模式向美國(guó)模式轉(zhuǎn)型。其實(shí)質(zhì)就是產(chǎn)業(yè)的核心由開發(fā)硬件向資本運(yùn)作轉(zhuǎn)移，而房地產(chǎn)的模式也開始向資產(chǎn)價(jià)值*化轉(zhuǎn)型。

　　據(jù)中報(bào)顯示，目前萬通地產(chǎn)的主要收入來源仍是房地產(chǎn)銷售，商業(yè)物業(yè)出租比重偏小，但逐年增長(zhǎng)。本期業(yè)績(jī)?nèi)f通中心租金收入貢獻(xiàn)不少。

　　對(duì)于商用物業(yè)，萬通主要采取“中期持有、運(yùn)營(yíng)能力、收入多樣化、股東回報(bào)”的美國(guó)模式。這意味著在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的不同階段，采用不同的運(yùn)營(yíng)手段，選擇合適的時(shí)機(jī)，為公司、股東的價(jià)值*化。

　　“從拿地開始，我們很少參與公開市場(chǎng)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，公司多數(shù)土地都是以合理的地價(jià)取得。如果買地成本占總成本的30%？40%，后期可調(diào)節(jié)的空間不大。一般我們會(huì)根據(jù)對(duì)區(qū)域的規(guī)劃，提出適合主題的概念，以協(xié)助達(dá)成規(guī)劃。因此，就能以合理的價(jià)格拿到地塊。萬通海南項(xiàng)目就是如此。我們當(dāng)時(shí)提出奧運(yùn)博物館的概念，跟當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃理念很契合。目前，萬通和中體正合作開發(fā)此項(xiàng)目。”

　　“拿地策略很重要，這塊地做什么產(chǎn)品、附近有多少競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、多少供應(yīng)量都應(yīng)考慮進(jìn)去。如果多家開發(fā)商都處于同樣的境況，在開盤后，就得在定價(jià)方面取得優(yōu)勢(shì)，加快資金的周轉(zhuǎn)速度。”云大俊補(bǔ)充道。

　　事實(shí)上，在2008年金融危機(jī)期間，多家房地產(chǎn)商資金鏈非常緊張，行業(yè)繁榮時(shí)期高價(jià)拍得地塊資金占用比例過高，*只能將土地轉(zhuǎn)讓出去。對(duì)此云大俊表示，“CFO應(yīng)隨時(shí)關(guān)注市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，并對(duì)出現(xiàn)的問題提出相應(yīng)的解決方案。在金融危機(jī)期間，財(cái)務(wù)*應(yīng)提出在建工程的節(jié)奏放緩，減少資金的流出。癥在銷售的樓盤應(yīng)適當(dāng)調(diào)整價(jià)格，加大現(xiàn)金回流。”

　　在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)期間，在不同階段，萬通地產(chǎn)充分利用開發(fā)貸款、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款、信托基金等資金完成項(xiàng)目開發(fā)。在商用物業(yè)建成后，通常會(huì)在5？8年實(shí)現(xiàn)退出，獲得*的利潤(rùn)。在商用物業(yè)培育期間，萬通地產(chǎn)采取多樣化增值。如提升商用物業(yè)的LEED認(rèn)證。據(jù)了解在國(guó)貿(mào)附近，萬通地產(chǎn)擁有一棟服務(wù)性公寓，出租率高達(dá)90%，租金在該區(qū)域也列于首位。

　　美國(guó)模式中，商用物業(yè)的收入也呈現(xiàn)多樣化，不僅包括租金收入、廣告收入，還包括很多增值服務(wù)收入。“我們有商務(wù)中心，也就是即時(shí)進(jìn)入，即時(shí)辦公，可以隨時(shí)”退房“的辦公室。另外，商用物業(yè)管理，工程管理、設(shè)備管理、水電管理、治安管理等都會(huì)收取管理服務(wù)費(fèi)。這就是典型的美國(guó)模式，處于不同的階段，投資人的需求不一樣，我們會(huì)選擇*時(shí)點(diǎn)達(dá)到股東的*回報(bào)。”

　　由于地產(chǎn)行業(yè)的高資金依賴度，云大俊在負(fù)債管理方面也頗有心得，“CFO應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)情況，在利率低時(shí)，應(yīng)利用所有資產(chǎn)盡量貸款。”去年11月，萬通地產(chǎn)發(fā)行總額10億元的五年期公司債，票面利率7%.由于今年受政策影響，證監(jiān)會(huì)凍結(jié)了房地產(chǎn)行業(yè)的再融資，股價(jià)也不理想。權(quán)衡利弊之后，萬通最終沒有通過資本市場(chǎng)再融資。“CFO要審時(shí)度勢(shì)，必要時(shí)應(yīng)在市場(chǎng)好時(shí)，盤活手中的資產(chǎn)，出售部分商用物業(yè)，將資產(chǎn)配置達(dá)到*化。”

　　走向精細(xì)化

　　2006年中萬通地產(chǎn)借殼先鋒股份登陸上海證券交易所，截止到去年底，其總資產(chǎn)達(dá)95億元，凈資產(chǎn)為29.83億元。目前，萬通地產(chǎn)旗下?lián)碛?0家控股子公司和2家參股子公司，均為房地產(chǎn)開發(fā)公司。

　　出身于臺(tái)大工商管理專業(yè)的云大俊曾在康柏、IBM等多家著名外企擔(dān)任*區(qū)CFO角色，憑借20多年深湛的財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)，在加盟萬通地產(chǎn)整整四年的時(shí)間里，云大俊一直在推動(dòng)萬通財(cái)務(wù)管控的精細(xì)化運(yùn)作。

　　在云大俊看來，財(cái)務(wù)精細(xì)化管理主要包括五個(gè)方面。*，核算體系標(biāo)準(zhǔn)化。作為公眾公司，合并報(bào)表是基礎(chǔ)性工作。上市4年，萬通地產(chǎn)在核算標(biāo)準(zhǔn)、成本核算、收入結(jié)轉(zhuǎn)等方面更加嚴(yán)謹(jǐn)。第二，明確的預(yù)算管理。在過去萬通地產(chǎn)的預(yù)算較為松散；而今，萬通地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)“2+3”模式的五年預(yù)算制度。按規(guī)定，前兩年的預(yù)算必須非常明確，后三年的項(xiàng)目開發(fā)和資金的情況需要有大概的雛形。第三，提高資金效率。目前，萬通地產(chǎn)共有建行、農(nóng)行、光大銀行三家戰(zhàn)略合作銀行，改變了過去項(xiàng)目公司銀行融資渠道龐雜、融資條件不佳的局面，大大提高了授信額度，有效地整合了公司資源。第四，資金來源分級(jí)。作為房地產(chǎn)開發(fā)商，需要不斷拓展業(yè)務(wù)規(guī)模，也需要更多的資金投入。在萬通內(nèi)部，除去自有資金，還需要開發(fā)貸款、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款等資金投入。在錯(cuò)綜復(fù)雜的資金來源中，層級(jí)更加清晰。第五，強(qiáng)化合規(guī)性。“財(cái)務(wù)報(bào)表須符合上市公司的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，統(tǒng)一核算標(biāo)準(zhǔn)、核算體系。否則，經(jīng)不起審計(jì)。”

　　“我曾在IBM工作過17年，過去的工作經(jīng)驗(yàn)對(duì)我影響很大。IBM的財(cái)務(wù)分工很細(xì)，以銷售為導(dǎo)向。整個(gè)財(cái)務(wù)系統(tǒng)都是為支持業(yè)務(wù)*以達(dá)到業(yè)績(jī)，因此預(yù)算管理很重要。做多少生意、配多少資源、招多少人都會(huì)嚴(yán)格控制。從預(yù)算管理、價(jià)格管理、庫(kù)存管理、應(yīng)收賬款管理到整個(gè)內(nèi)部流程控制，財(cái)務(wù)都以銷售為導(dǎo)向。”毋庸置疑，云大俊這些經(jīng)驗(yàn)對(duì)于此前“野蠻生長(zhǎng)”的萬通走向精細(xì)化管理起到了至關(guān)重要的作用。

　　在和身為“明星企業(yè)家”馮侖共事過程中，時(shí)常需要表達(dá)不同意見的云大俊深諳一個(gè)職業(yè)CFO的溝通之道，“在重大事項(xiàng)上，CFO不同意見的表達(dá)必須要做到三點(diǎn)：路徑、關(guān)鍵因素、風(fēng)險(xiǎn)提示。”

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