房地產(chǎn)策劃師：商業(yè)地產(chǎn)如何防范風(fēng)險(xiǎn)

地產(chǎn)和商業(yè)本來(lái)就是天生的一對(duì)，自去年以來(lái)，這一對(duì)可謂打得火熱，當(dāng)然，雙方是奔著”錢景”而來(lái)。
　　率先采取主動(dòng)的一方是地產(chǎn)商，高額利潤(rùn)驅(qū)使著眾多的地產(chǎn)商跟風(fēng)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。
　　但問(wèn)題的關(guān)鍵是，商業(yè)地產(chǎn)與地產(chǎn)商熟悉的住宅、公建等明顯不同，商業(yè)物業(yè)應(yīng)具備與之相對(duì)應(yīng)的經(jīng)營(yíng)模式和管理人才，否則會(huì)付出慘重的代價(jià)。
　　商業(yè)地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)特別是北方地區(qū)起步較晚，目前開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商多為地產(chǎn)商，對(duì)商業(yè)的選址、功能要求等專業(yè)知之甚少，對(duì)地產(chǎn)和商業(yè)均為精通的復(fù)合型人才更是鳳毛麟角，人才的短缺導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)加大。
　　如今，走進(jìn)任何一個(gè)新建的中高檔樓盤項(xiàng)目，幾乎都可以看到在小區(qū)的臨街底層環(huán)繞著諸如連鎖的小型超市、干洗店，甚至高檔服裝專賣店。
　　這些臨街店鋪不再像過(guò)去小區(qū)物業(yè)管理招租的商家那樣，無(wú)序地?fù)頂D在小區(qū)角落的狹小店面里，而是井然有序地入駐開(kāi)發(fā)商專門為他們建造的臨街店鋪，層高和店面面積都是按照標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)店面設(shè)計(jì)建造的。這些商鋪的涌現(xiàn)不但方便了居民的日常生活，也為開(kāi)發(fā)商和零售商帶來(lái)了豐厚的利潤(rùn)。
　　現(xiàn)在，這種底層商鋪已經(jīng)成為樓盤的主要賣點(diǎn)之一。于是地產(chǎn)商的詞典里又多了一個(gè)新詞：商鋪。這種地產(chǎn)與零售商結(jié)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的新模式則被稱為商業(yè)地產(chǎn)。
　　總體看來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展呈現(xiàn)出先是零星商業(yè)滲透到地產(chǎn)項(xiàng)目，之后逐漸地產(chǎn)全面介入商業(yè)的互動(dòng)格局。
　　據(jù)介紹，商業(yè)地產(chǎn)是借鑒南方一些臨街商鋪的模式，由開(kāi)發(fā)商利用樓盤底層開(kāi)設(shè)便利店、發(fā)廊和洗染店，逐步發(fā)展成為公寓、寫字樓和底商有機(jī)結(jié)合的三位一體商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，再逐步發(fā)展成為地產(chǎn)與商業(yè)合作開(kāi)發(fā)的SHOPPING MALL以至商業(yè)街。
　　商業(yè)地產(chǎn)最開(kāi)始的雛形是服務(wù)于小區(qū)內(nèi)部的和服務(wù)于小區(qū)外部的便利店、發(fā)廊、洗染店、花店、郵局、銀行等。它們以小區(qū)居民為服務(wù)對(duì)象，服務(wù)種類比較齊全，能夠滿足小區(qū)居民的日常生活需要。
　　此后誕生的底商和大型商鋪則綜合考慮到店面的區(qū)域、地點(diǎn)、人流、門面、鋪形、樓高、設(shè)施等各項(xiàng)商業(yè)運(yùn)作指標(biāo)，一經(jīng)推出，就引起商家的強(qiáng)烈關(guān)注。
　　目前我國(guó)各大城市主要商業(yè)區(qū)的優(yōu)質(zhì)商鋪多為只租不售。其中一些熱銷的商鋪?zhàn)饨鸷褪蹆r(jià)更是有了成倍的增長(zhǎng)。南方以廣州為代表的個(gè)別城市在近年甚至已經(jīng)形成投資商鋪的熱潮。
SHOPPING MALL等新的業(yè)態(tài)的興起更為市場(chǎng)注入了新的元素，并使競(jìng)爭(zhēng)更趨白熱化。
　　因?yàn)槭怯傻禺a(chǎn)商和零售商合作開(kāi)發(fā)，所以商業(yè)地產(chǎn)的前期策劃設(shè)計(jì)十分重要，這也是它與原有物業(yè)概念最本質(zhì)的不同。
　　據(jù)戴德梁行商鋪部胡莘介紹，商業(yè)地產(chǎn)只是一種比較通俗的叫法，在業(yè)內(nèi)一般統(tǒng)稱為商鋪。
　　商業(yè)地產(chǎn)從規(guī)模和形態(tài)上劃分主要為五種，分別為底商、百貨商鋪、購(gòu)物中心、主題店和SHOPPING MALL。這只是港臺(tái)地區(qū)的分類方法，在大陸還有一種特有的形態(tài)——商業(yè)街，它一般帶有較濃厚的規(guī)劃背景。
　　底商就是利用住宅的底層或低層作為商業(yè)用房。服務(wù)種類主要有便利店、發(fā)廊、洗染店、花店、郵局、銀行等；百貨商鋪則比底商的規(guī)模要大，經(jīng)營(yíng)品種也遠(yuǎn)比底商豐富，通常為中大規(guī)模的超市；購(gòu)物中心是以不開(kāi)放柜臺(tái)的專營(yíng)店為主的大規(guī)模場(chǎng)所，比如東方廣場(chǎng)、豐聯(lián)廣場(chǎng)等；主題店則是以某一固定商品品種作為經(jīng)營(yíng)主題的商廈，比如宜家家居；SHOPPING MALL是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中規(guī)模最大的，它在綜合了購(gòu)物中心和主題店等各種商業(yè)形態(tài)的同時(shí)還開(kāi)設(shè)有大型的娛樂(lè)休閑場(chǎng)所。
　　以上幾種業(yè)態(tài)并不一定劃分得涇渭分明，它們之間以及和各種住宅形式之間都可以根據(jù)市場(chǎng)的需求進(jìn)行組合。比如北京現(xiàn)有很多寫字樓就是按照３：３：４的比率劃分辦公區(qū)、公寓和商場(chǎng)的面積。
　　地產(chǎn)與商業(yè)的聯(lián)姻，首先是商業(yè)地產(chǎn)模式的誕生是商業(yè)自身超快速發(fā)展對(duì)優(yōu)質(zhì)商鋪資源強(qiáng)烈需求的必然產(chǎn)物。
　　近幾年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)走高，隨著住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商逐漸把眼光投向和其他產(chǎn)業(yè)嫁接的新型地產(chǎn)發(fā)展模式。商業(yè)地產(chǎn)就是其中的主要模式之一。
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的中高檔寫字樓和住宅新增面積供應(yīng)量相對(duì)較大，在廣州、上海以及北京等大城市已經(jīng)呈現(xiàn)局部市場(chǎng)趨于飽和狀態(tài)。于是一些精明的開(kāi)發(fā)商想到了，與其死守著因?yàn)槟切┎贿m宜辦公和居住賣不上價(jià)錢的底層，不如干脆租售給商業(yè)做鋪面房。
　　當(dāng)然最吸引地產(chǎn)商的是商業(yè)地產(chǎn)所帶來(lái)的豐厚利潤(rùn)。
　　據(jù)了解，目前住宅底商的銷售價(jià)格一般為住宅價(jià)格的2到3倍，而黃金地段商鋪的市場(chǎng)價(jià)格更是高得驚人。比如今年年初上海黃浦商業(yè)房產(chǎn)展示交易會(huì)商業(yè)用房專場(chǎng)拍賣會(huì)上，福州路上一間36.2　平方米磚木結(jié)構(gòu)的門面鋪?zhàn)樱尤粡?7萬(wàn)元一路拍到128.8　萬(wàn)元，折算下來(lái)每平方米已高達(dá)3.5萬(wàn)元。廣州地鐵站附近商鋪的價(jià)格能達(dá)到5到20萬(wàn)元／平方米，北京中關(guān)村部分寫字樓的商鋪售價(jià)也已達(dá)到10多萬(wàn)元／平方米。
　　商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)和地產(chǎn)兩情相悅的產(chǎn)物，但它在運(yùn)作過(guò)程中也還是存在不和諧音，這就是套現(xiàn)問(wèn)題。
　　林少洲指出，作為地產(chǎn)商，運(yùn)作項(xiàng)目的首要原則就是快速回籠資金，而商業(yè)投資者則很少能夠一次性支付高昂的購(gòu)置費(fèi)，所以在國(guó)內(nèi)一般采取的是只租不售的方式，雖然對(duì)于地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)不如開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)資金回籠快，但由于目前商鋪供應(yīng)市場(chǎng)處于賣方市場(chǎng)階段，使得開(kāi)發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)方面能夠得到非常高的租金收益，因而地產(chǎn)商業(yè)的投資回報(bào)率對(duì)開(kāi)發(fā)商還是非常有吸引力的。而據(jù)戴德梁行商鋪部負(fù)責(zé)人胡莘介紹，發(fā)達(dá)大多商業(yè)地產(chǎn)采取尋求投資基金買斷，再轉(zhuǎn)租給商家的形式。
　　有一點(diǎn)值得注意的是，對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)周期與商業(yè)的市場(chǎng)周期存在著較明顯的時(shí)間差，也就是說(shuō)，一旦出現(xiàn)住宅市場(chǎng)銷售疲軟的年景，地產(chǎn)商完全可以依靠在商業(yè)地產(chǎn)方面的收益緩解資金方面的壓力。
　　據(jù)了解，香港地產(chǎn)界巨頭新鴻基的年收入就有一半是來(lái)自于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值日漸凸顯，吸引了大量投資的涌入。
　　與此同時(shí)，交通環(huán)境的不斷改善，也催生了不少新的商業(yè)熱點(diǎn)，一些原先屬于商業(yè)荒涼地的區(qū)域也因?yàn)閮?nèi)環(huán)路和地鐵等交通因素而形成了新的商業(yè)旺地。此外，大量外國(guó)商業(yè)巨頭紛紛搶灘我國(guó)市場(chǎng)，促使商業(yè)投資環(huán)境日趨形成，商業(yè)氛圍也日趨濃烈，正是由于這些大商業(yè)的帶動(dòng)，使得商業(yè)地產(chǎn)水漲船高。
　　商業(yè)地產(chǎn)屬于邊緣產(chǎn)業(yè)，商業(yè)和地產(chǎn)的行業(yè)差異性很大，經(jīng)營(yíng)決策理念也相去甚遠(yuǎn)。
　　商業(yè)地產(chǎn)有六大風(fēng)險(xiǎn)
　　商業(yè)和地產(chǎn)本是一對(duì)天生的孿生姐妹，我們經(jīng)常講的商場(chǎng)和市場(chǎng)，沒(méi)有商品和服務(wù)不行，沒(méi)有房屋和場(chǎng)所也不行。但由于歷史上行業(yè)的劃分和傳統(tǒng)的觀念，商業(yè)和地產(chǎn)之間的交流很少。1998年，我曾經(jīng)分別和國(guó)內(nèi)的一些商業(yè)及地產(chǎn)商的決策者建議要注意和對(duì)方有機(jī)結(jié)合，但他們均表示不感興趣。其實(shí)，我們熟悉的日本八佰伴、美國(guó)麥當(dāng)勞等從某種意義上講都是以零售、餐飲為題材，在做地產(chǎn)的生意。

中國(guó)教育培訓(xùn)協(xié)會(huì)-培訓(xùn)項(xiàng)目有：智能樓宇管理師、房地產(chǎn)策劃師、保育員、營(yíng)養(yǎng)師、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)管理員、安全防范系統(tǒng)安裝維護(hù)員、音響調(diào)音師、智能建筑弱電工程師、學(xué)生戒除網(wǎng)癮課程培訓(xùn)??！